Tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, đối với diện tích còn lại có thể là diện tích mặt bằng kinh doanh, sàn thương mại… thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư và GCN sẽ được cấp cho chủ đầu tư:
“Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Việc người sử dụng chỉ được sử dụng dưới hình thức hợp đồng thuê 50 năm phụ thuộc vào nội dung của dự án mà chủ đầu tư xin được phê duyệt. Nếu trong dự án chủ đầu tư xin được phê duyệt, phần diện tích đó để chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhượng sau khi kí hợp đồng chuyển nhượng sẽ được cấp GCN. Ngược lại, trong dự án chủ đầu tư xin được phê duyệt, phần diện tích đó chủ đầu tư không để chuyển nhượng mà chỉ để cho thuê thì hình thức sử dụng sẽ là các hợp đồng thuê với thời hạn thuê do các bên tự thỏa thuận.
Trên thực tế, khi mua mặt bằng thương mại trong nhà chung cư thường không quy định thời hạn sở hữu. Khi được cấp giấy chứng nhận, người mua sẽ được công nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà không ghi thời hạn sở hữu, và được công nhận quyền sử dụng đất chung đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư như đã nêu trên với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài. Theo đó, người mua cũng được sở hữu mặt bằng thương mại ổn định lâu dài.
Trong trường hợp hợp đồng mua bán mặt bằng thương mại thỏa thuận người mua được sở hữu trong thời hạn 50 năm thì có thể áp dụng tương tự quy định về thời hạn sở hữu nhà ở theo khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014:
“….Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua”.
Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Xử lý đối với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở:
“Trường hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 của Nghị định này thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu; nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu”.
Như vậy, khi cấp giấy chứng nhận chỉ ghi sở hữu công trình xây dựng theo thời hạn 50 năm, khi hết thời hạn này, mặt bằng sẽ được hoàn trả lại cho chủ sở hữu lần đầu.
-Luật sư Queen Law & Associates-